Come Rinunciare alla Prelazione Agraria

La rinuncia alla prelazione agraria è un tema delicato, perché tocca interessi economici importanti e diritti riconosciuti dalla legge a favore di coltivatori diretti e affittuari. Chi ha diritto di prelazione, infatti, può essere chiamato a scegliere se esercitare questo diritto e subentrare nell’acquisto del fondo rustico, oppure rinunciarvi, lasciando che la compravendita vada avanti tra venditore e terzo acquirente. Capire bene quando e come rinunciare è fondamentale per evitare contestazioni future, annullamenti dell’atto o liti tra le parti.

Di seguito trovi una guida discorsiva e approfondita su come funziona la rinuncia alla prelazione agraria, quali sono le forme più corrette per effettuarla, gli errori da evitare e cosa considerare prima di prendere una decisione definitiva.

Che cos’è la prelazione agraria e perché esiste

Per capire come si rinuncia alla prelazione agraria è utile partire da cosa sia questo diritto e da quale logica lo sorregge. La prelazione agraria è un diritto riconosciuto, in determinate condizioni, al coltivatore diretto che conduca il fondo in affitto o al proprietario coltivatore diretto di terreni confinanti, quando il fondo viene messo in vendita.

In termini pratici, significa che, se il proprietario di un terreno agricolo decide di venderlo a un terzo, prima di perfezionare la vendita deve offrire la possibilità di acquisto a chi ha il diritto di prelazione, alle stesse condizioni pattuite con il compratore esterno. La normativa di riferimento è contenuta, in particolare, nella legge 590 del 1965 e nella legge 817 del 1971, oltre che nelle successive interpretazioni giurisprudenziali. Lo scopo è favorire la stabilità delle imprese agricole e l’ampliamento delle aziende esistenti, evitando la frammentazione eccessiva e tutelando chi coltiva direttamente la terra.

Il titolare della prelazione non è obbligato a comprare il terreno: ha solo la possibilità di farlo con una preferenza rispetto al terzo. Proprio da questa facoltà nasce il tema della rinuncia, cioè della scelta consapevole di non esercitare questo diritto, in modo che il venditore sia libero di concludere la compravendita con l’acquirente individuato.

Quando si pone concretamente il problema della rinuncia

La questione della rinuncia alla prelazione agraria emerge in un momento molto preciso: quando il proprietario del fondo decide di vendere e si appresta a stipulare un contratto preliminare o un atto definitivo di compravendita con un soggetto che non è il titolare della prelazione.

La legge prevede che il titolare della prelazione debba essere messo nelle condizioni di conoscere le condizioni della vendita, in modo da poter valutare se subentrare alle stesse condizioni oppure lasciare che la vendita vada avanti. Questo avviene normalmente attraverso una formale comunicazione, spesso veicolata tramite raccomandata o tramite il notaio, nella quale vengono indicati il prezzo, le modalità di pagamento e le altre condizioni essenziali.

A quel punto il coltivatore diretto o il confinante che gode della prelazione deve decidere se esercitare il diritto entro i termini di legge, oppure rinunciare. La rinuncia può essere espressa in modo formale e preventivo rispetto al rogito, oppure può essere “assorbita” nella mancata risposta nei tempi previsti, a seconda del caso concreto. Tuttavia, proprio per evitare incertezze, spesso è preferibile una rinuncia chiara, tracciabile e non equivoca.

Rinuncia espressa e rinuncia tacita: differenze e implicazioni

Parlando di rinuncia alla prelazione agraria, si possono distinguere due piani: quello della rinuncia espressa e quello della rinuncia tacita. La rinuncia espressa è quella in cui il titolare del diritto dichiara in modo chiaro la propria volontà di non esercitare la prelazione. Può avvenire con una dichiarazione scritta indirizzata al venditore o al notaio, oppure direttamente all’interno dell’atto notarile di compravendita, dove, ad esempio, l’avente diritto interviene per affermare di rinunciare.

La rinuncia tacita, invece, è quella che si ricava dal comportamento, in particolare dal mancato esercizio del diritto entro i termini concessi. La legge prevede tempi ben definiti entro i quali il titolare della prelazione deve comunicare l’intenzione di esercitarla. Se questo non accade, in linea generale il venditore può procedere alla vendita con il terzo, considerandosi liberato dall’obbligo di preferenza. In sostanza, la mancata risposta nei tempi può equivalere a una rinuncia, anche se non formalizzata in una dichiarazione.

Tuttavia, la rinuncia tacita può dare luogo a dubbi, soprattutto quando non è chiaro se l’avente diritto abbia effettivamente ricevuto tutte le informazioni necessarie o se vi siano state irregolarità nelle comunicazioni. Per questo motivo, in molte situazioni pratiche, i notai e i professionisti del settore preferiscono far risultare una rinuncia espressa, così da blindare l’atto di vendita rispetto a possibili impugnative future.

Forma e contenuto di una rinuncia espressa

Quando si sceglie di formalizzare una rinuncia espressa alla prelazione agraria, è importante che la dichiarazione sia chiara, completa e collegata in modo inequivoco alla specifica vendita cui si riferisce. Non basta una formula generica: occorre richiamare il fondo oggetto di vendita, il proprietario, il potenziale acquirente e gli estremi essenziali dell’operazione.

Di solito la rinuncia viene stilata in forma scritta, con la sottoscrizione del titolare della prelazione. Spesso viene autenticata da un notaio, in modo da conferire maggiore certezza alla provenienza e alla data del documento. In alternativa, può essere resa direttamente nell’atto di compravendita, dove l’avente diritto interviene come parte aggiuntiva per dichiarare di rinunciare, consentendo così al notaio di attestare che la sua volontà è stata manifestata in quel contesto.

Il contenuto dovrebbe specificare che il soggetto dichiara di essere titolare del diritto di prelazione agraria, indicare a quale titolo lo è (ad esempio, in qualità di affittuario coltivatore diretto del fondo o di proprietario di terreno confinante che coltiva direttamente), e affermare di rinunciare espressamente a esercitare la prelazione in relazione alla determinata vendita, alle condizioni note. Spesso viene anche precisato che la rinuncia è resa in piena consapevolezza, senza condizioni e con rinuncia a future contestazioni sul punto, proprio per rafforzarne la stabilità.

Una rinuncia ben formulata e autenticata riduce notevolmente il rischio che, successivamente, si pssano sollevare contestazioni sulla validità della compravendita, per esempio sostenendo che l’avente diritto non fosse stato adeguatamente informato o non avesse inteso rinunciare in modo definitivo.

Il ruolo del notaio nella rinuncia alla prelazione agraria

Il notaio riveste un ruolo centrale nella gestione corretta della prelazione agraria e della sua eventuale rinuncia. Quando viene richiesto di stipulare un atto di compravendita di un fondo agricolo, è tenuto a verificare se esistono soggetti che possano vantare diritti di prelazione e, se sì, a controllare che tali diritti siano stati rispettati o che vi sia una rinuncia valida.

In pratica, il notaio chiede al venditore se il fondo è affittato a coltivatori diretti oppure se esistono confinanti che rientrano nelle categorie tutelate dalla legge. Se emergono potenziali aventi diritto, sarà necessario documentare l’avvenuta comunicazione delle condizioni di vendita e l’eventuale rinuncia. Il notaio può avere copia delle raccomandate inviate, delle ricevute di ritorno e delle dichiarazioni di rinuncia, oppure invitare direttamente gli aventi diritto a intervenire all’atto per rendere la loro dichiarazione.

Questa attenzione non è un formalismo fine a sé stesso: serve a evitare che, in futuro, il contratto di compravendita possa essere oggetto di azioni legali da parte del titolare della prelazione che si ritenga pretermesso. In particolare, in mancanza di corretta gestione della prelazione, il titolare può, in determinate condizioni, sostituirsi al compratore, pagando il prezzo e subentrando nella posizione dell’acquirente, con effetti potenzialmente molto penalizzanti per chi credeva di aver acquistato il fondo.

Per questo motivo, il notaio tende a essere prudente: se non ha la certezza che la prelazione sia stata rispettata o che esista una rinuncia valida, può rifiutarsi di stipulare l’atto o può sospenderlo in attesa di chiarimenti e integrazioni documentali.

Aspetti fiscali e patrimoniali della rinuncia

Rinunciare alla prelazione agraria non è solo un fatto formale, ma può avere anche conseguenze economiche da valutare con attenzione. Il diritto di prelazione spesso consente di consolidare o ampliare l’azienda agricola, con possibili vantaggi nel medio e lungo periodo. Decidere di non esercitarlo significa rinunciare a un’opportunità di crescita, e questa valutazione merita una riflessione, magari con il supporto del proprio consulente fiscale o agronomico.

Dal punto di vista fiscale, la rinuncia in sé, intesa come dichiarazione di non esercitare un diritto di acquisto, di solito non genera un’imposizione diretta, a meno che non si inseriscano pattuizioni ulteriori, ad esempio il pagamento di somme di denaro in cambio della rinuncia. In quella ipotesi, la situazione si complica e può assumere rilevanza tributaria, con la necessità di capire se si tratti di un corrispettivo tassabile e in che misura.

È importante non considerare la prelazione come un dettaglio secondario ma come un autentico diritto patrimoniale, che ha un valore anche solo potenziale. Rinunciarvi può essere perfettamente legittimo e, talvolta, la scelta più sensata, specialmente quando non si hanno le risorse economiche per affrontare l’acquisto o quando la strategia aziendale punta in altre direzioni. Ma proprio perché si tratta di un diritto economico, è prudente valutare la decisione con un minimo di prospettiva, senza agire d’impulso.

Rischi di impugnazioni future e importanza di una rinuncia chiara

Uno dei motivi per cui viene data tanta importanza alla corretta gestione della prelazione agraria è il rischio di contenziosi successivi alla vendita. Se un soggetto che aveva diritto di prelazione ritiene di non essere stato informato correttamente, di non aver avuto il tempo o i dati per decidere, oppure di non aver mai rinunciato, può agire per far valere i suoi diritti.

Una rinuncia chiara, precisa e ben documentata è lo strumento principale per prevenire questo tipo di conflitti. Anche quando la legge considera sufficiente l’inerzia come rinuncia, nella pratica spesso si preferisce ottenere una dichiarazione esplicita, proprio per non lasciare spazio a interpretazioni.

Questo vale sia per il venditore, che vuole essere sicuro di non vedere l’atto contestato dopo anni, sia per l’acquirente, che punta a una situazione certa e definitiva, evitando il timore di dover cedere il fondo a seguito di una causa. In questo senso, la rinuncia alla prelazione agraria, se ben gestita, non è solo un atto di “non esercizio”, ma diventa una sorta di tassello di sicurezza nella costruzione dell’operazione immobiliare.

Alcune valutazioni pratiche prima di rinunciare

Chi ha diritto di prelazione agraria e riceve la comunicazione di vendita si trova davanti a un bivio: esercitare o rinunciare. Prima di firmare una rinuncia formale, può essere utile prendersi il tempo per valutare alcuni aspetti. Il primo riguarda la capacità finanziaria: acquistare un terreno può rappresentare un impegno economico significativo, che va confrontato con le prospettive di redditività della propria azienda agricola.

Il secondo riguarda la coerenza con il proprio progetto aziendale. Un piccolo ampliamento contiguo all’azienda esistente, per esempio, può avere un valore strategico molto superiore al semplice dato di mercato, perché consente di migliorare la gestione dei terreni, ottimizzare i percorsi delle macchine, consolidare un corpo unico di proprietà. In questi casi rinunciare può significare perdere un’opportunità difficilmente replicabile.

Allo stesso tempo, può darsi che il fondo in vendita sia poco interessante, troppo distante, difficile da coltivare o non compatibile con le colture praticate. In queste situazioni rinunciare alla prelazione può essere del tutto ragionevole, a patto di farlo in modo consapevole e ben formalizzato, per evitare che la questione resti sospesa.

In ogni caso, se il valore economico e strategico del diritto è rilevante e la situazione è complessa, confrontarsi con un professionista, sia sul piano tecnico-legale sia su quello agronomico, è un passo prudente che può aiutare a prendere la decisione più equilibrata.

Conclusioni

Rinunciare alla prelazione agraria è possibile e, in molte situazioni, rappresenta la scelta più adeguata sia per il titolare del diritto sia per il venditore e l’acquirente. Tuttavia, proprio perché la prelazione è un diritto patrimoniale tutelato dalla legge, non andrebbe mai trattata come una semplice formalità di poco conto.

Una rinuncia meditata, espressa in forma chiara e preferibilmente con l’assistenza di un notaio o di un legale, permette di dare certezza all’operazione, di tutelare tutte le parti coinvolte e di ridurre al minimo il rischio di contestazioni future. Allo stesso tempo, valutare bene il valore economico e strategico del terreno e il ruolo che può avere nello sviluppo dell’azienda agricola consente al titolare della prelazione di capire se conviene sfruttare il proprio diritto o lasciarlo cadere.

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